Tipps zur Preisverhandlung beim Immobilienkauf

Tipps zur Preisverhandlung beim Immobilienkauf

Um Preise zu feilschen wie auf dem Basar ist vielen Deutschen fremd. Preise stehen in Deutschland auf Preisschildern und stehen somit meistens auch fest. Beim Immobilienkauf sollte man allerdings seinen inneren Schweinhund überwinden, denn hier geht es um richtig viel Geld.

Beim Kauf einer Immobilie spielen für den Käufer oftmals nur subjektive Kriterien eine Rolle: Gekauft wird, was gefällt. Doch der persönliche Geschmack darf nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Denn spätestens wenn es an die Finanzierung geht, stellt sich die Frage, ob der Preis auch angemessen ist. Mit Hilfe der zahlreichen Internet-Portale kann man sich einen ersten Überblick verschaffen. Hier kann man recherchieren, wie hoch der Preis für vergleichbare Immobilien ist, wie viel Grundstücke im gewünschten Gebiet kosten etc.

Gutachter
Verlassen Sie sich nicht nur auf Exposés, Verkaufsangebote in Zeitungen oder Online-Portalen, sondern beauftragen Sie selbst einen Gutachter, der die Wunschimmobilie kritisch unter die Lupe nimmt. Die Kosten können – je nach Immobilie – deutlich über 1500 € liegen. Bei einer so hohen Investition sind die Gutachterkosten jedoch sinnvoll angelegtes Geld, das sich oft sogar wieder hereinholen lässt. Nämlich dann, wenn der Gutachter Schwachstellen der Immobilie aufdeckt, die eine Preisminderung rechtfertigen.

Folgekosten durch Energieverbrauch
Je älter die Immobilie ist, desto gründlicher muss geprüft werden, was unter Umständen nach dem Kauf noch alles saniert werden muss. Eine wesentliche Rolle spielt dabei der Energieverbrauch eines Hauses. Der Energieausweis des Gebäudes gibt Aufschluss. Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dabei kann allerdings zu starken Verzerrungen kommen, da Heizgewohnheiten sehr unterschiedlich sind.

Aufschlussreicher ist ein Energieausweis, der auf Grundlage des Energiebedarfs des Gebäudes auf Basis der verwendeten Bauteile errechnet wurde. Der Energiebedarfsausweis gibt darüber hinaus auch noch Empfehlungen, mit welchen Maßnahmen der Energieverbrauch der Immobilie gesenkt werden könnte. Übrigens: Bei Verkauf (und auch bei Neuvermietung) ist ein vollständiger und korrekter Energieausweis Pflicht. Ohne diesen Nachweis drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 €.

Außenanlage
Steht eine zum Verkauf angebotene Immobilie bereits längere Zeit leer, hat sich oft niemand mehr um die Außenanlage gekümmert. Auch hier sollte man die Instandhaltungskosten im Blick haben. Muss eine Terrasse neu angelegt werden, ein Weg neu gepflastert oder eine neue Eingangstreppe her, ist der frisch gebackene Immobilienbesitzer schnell nochmal tausende Euro los.

Kaufnebenkosten drücken
Wer eine bestehende Immobilie kauft, muss erhebliche Nebenkosten schultern. Hierzu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklercourtage, wenn ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt hat.

An der Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht zu rütteln. Diese liegt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 5 Prozent des Kaufpreises. Den Kaufpreis kann man allerdings geschickt und ungeschickt festlegen. So muss der Immobilie beim notariellen Kaufvertrag nicht alles zugeordnet werden, was mit ihr verkauft wird. Alles, was nicht fest mit der Immobilie oder dem Grundstück verbunden ist, darf herausgerechnet werden. Hierzu zählen beispielsweise die Einbauküche und auch die Solarstromanlage, die auf das Dach montiert und nicht fest in das Dach integriert wurde. Die Notarkosten sind fix und hängen ebenfalls von der Höhe des Kaufpreises ab.

Verhandlungsspielraum gibt es dagegen vielleicht bei der Maklercourtage. Hat ein Immobilienmakler vom Verkäufer einen Auftrag erhalten und den Kauf vermittelt, steht ihm eine Verkaufsprovision zu. In Deutschland ist es immer noch üblich, dass der Käufer diese Provision komplett zahlt. Eine Vorschrift gibt es allerdings nicht. Auch wenn der Makler in seine Angebote schreibt, dass beim Kauf eine Provision in Höhe eines gewissen Prozentsatzes fällig ist, so ist dies vielleicht ein verhandelbarer Posten. Sowohl eine Absenkung der Provision als auch der Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer ist vielleicht möglich.

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